Precio global fijo, precios unitarios o administración delegada: cómo elegir el contrato de obra

Antes de discutir el precio de una obra hay que decidir cómo se va a pagar. Precio global fijo, precios unitarios o administración delegada no son trámites de forma: cada modalidad reparte de manera distinta quién asume el riesgo de las cantidades, de los precios y de un diseño incompleto. Elegir mal no se nota el día de la firma; se nota en cada comité de obra, cuando se discute quién paga lo que no estaba previsto.

Esta nota ofrece un marco de decisión para propietarios e inversionistas en Colombia. No es asesoría jurídica: el resultado depende de lo que efectivamente se pacte, así que valide el contrato con su abogado antes de firmar.

Tres modalidades, tres formas de repartir el riesgo

Modalidad	Cómo se paga	Quién asume más riesgo	Qué exige del dueño
Precio global fijo (suma global, «llave en mano» cuando incluye diseño)	Un precio total por un alcance definido, pagado por hitos o por avance	El constructor, en cantidades y precios, siempre que el alcance esté bien definido	Diseño completo antes de contratar y disciplina para no cambiarlo
Precios unitarios	Cantidad realmente ejecutada × precio unitario pactado por ítem, más AIU	El dueño, en cantidades; el constructor, en el precio de cada unidad	Medición rigurosa y control de cantidades en cada acta
Administración delegada	Costo real de la obra, con soportes, más unos honorarios del administrador	El dueño, en casi todo: costo, cantidades y precios de mercado	Control permanente de compras, nómina, soportes y presupuesto

En la práctica también existen contratos mixtos: precio global para lo que está bien definido y precios unitarios para lo que depende de condiciones que solo se conocen en obra (cimentación, excavaciones, redes existentes). La mezcla funciona si el contrato dice con claridad qué ítems van por cada vía.

Precio global fijo: cuándo protege al dueño y cuándo es una ilusión

El Código Civil regula los contratos para la confección de una obra material en los artículos 2053 a 2060. El artículo 2060 se ocupa de la construcción de edificios por un precio único prefijado y fija reglas que todo dueño debería conocer:

• El empresario no puede pedir aumento de precio porque hayan subido los jornales o los materiales, ni por agregaciones o modificaciones al plan original, salvo que se haya ajustado un precio particular por esas agregaciones o modificaciones.
• Si circunstancias desconocidas, como un vicio oculto del suelo, generan costos que no pudieron preverse, el empresario debe hacerse autorizar por el dueño; si este se niega, puede acudir al juez para que decida si debió preverse y fije el aumento que corresponda.

Leído con ojos de propietario: el precio global sí traslada al constructor el riesgo de precios y cantidades, pero solo sobre el alcance que se contrató. Si el diseño estaba incompleto, cada indefinición se convierte en una «modificación al plan» que pide precio particular. El precio fijo se vuelve una ilusión cuando el dueño contrata con planos a medias o cambia el proyecto durante la obra. Cómo manejar esos cambios está en la nota de órdenes de cambio en obra; aquí lo importante es que la decisión de usar precio global depende de qué tan maduro está el diseño.

Otra regla útil del Código Civil: según el artículo 2056, quien encargó la obra puede hacerla cesar aun con precio único y total, reembolsando al constructor los costos, lo que valga el trabajo hecho y lo que hubiera podido ganar en la obra. Salir de un contrato de precio global tiene un costo que conviene conocer antes de entrar.

Precios unitarios: el riesgo está en las cantidades y en la medición

En precios unitarios, el dueño paga lo que realmente se ejecuta. Es la modalidad natural cuando las cantidades no se pueden conocer con precisión al contratar, y permite empezar con un diseño menos cerrado. A cambio, el valor final del contrato no está fijo: depende de las cantidades medidas.

Los riesgos típicos son tres:

1. Mayores cantidades sin control. Si nadie verifica la medición, el presupuesto crece acta por acta. La diferencia entre mayores cantidades y obras adicionales se explica en la nota de órdenes de cambio.
2. Precios desbalanceados. Una oferta puede poner precios altos en ítems que espera que crezcan y bajos en los que espera que disminuyan. El total ofertado se ve competitivo; el total pagado no.
3. Ítems no previstos. Lo que no está en la lista de ítems necesita un precio nuevo, con análisis de precio unitario y soporte.

El AIU en esta modalidad se aplica sobre los costos directos medidos. Cómo leerlo y cómo se liquida el IVA está en la nota sobre AIU en contratos de obra.

Administración delegada: transparencia a cambio de control permanente

En administración delegada, el constructor administra la obra por cuenta del dueño, que paga los costos reales con soportes y unos honorarios. Es útil cuando el alcance va a cambiar mucho, cuando el dueño quiere decidir compras y proveedores, o cuando la urgencia obliga a empezar antes de tener el diseño completo.

La ventaja es la transparencia: el dueño ve cada costo. La desventaja es que asume casi todo el riesgo, y que el incentivo del administrador para bajar costos depende de cómo se pacten los honorarios. Por eso esta modalidad exige un control que no se puede delegar a la confianza:

• Presupuesto de referencia y reportes periódicos de costo comprometido, ejecutado y por ejecutar.
• Reglas de compra: cotizaciones, montos que requieren aprobación del dueño, proveedores vinculados.
• Revisión de nómina, equipos y soportes contra lo que realmente está en obra.
• Honorarios bien definidos: si se pactan como porcentaje del costo, crecen cuando el costo crece. Algunas obras usan honorarios fijos o con incentivos ligados a un presupuesto meta.

En materia de IVA, la DIAN ha mencionado la administración delegada como ejemplo de contrato por honorarios: el IVA de la regla especial para construcción de inmueble se calcula sobre esos honorarios. Su contador debe confirmar el tratamiento en su caso concreto.

Anticipo y pago anticipado: la buena práctica pública que conviene copiar

En lo privado, el anticipo se pacta libremente. Aun así, el régimen de contratación estatal ofrece un estándar útil como referencia (no es obligatorio en contratos privados):

• El parágrafo del artículo 40 de la Ley 80 de 1993 permite pactar pago anticipado y anticipos, pero su monto no puede exceder el 50 % del valor del contrato.
• Según el artículo 91 de la Ley 1474 de 2011, en los contratos de obra el contratista debe constituir una fiducia o un patrimonio autónomo irrevocable para manejar el anticipo, de modo que esos recursos se apliquen solo a la ejecución del contrato, salvo en contratos de menor o mínima cuantía. La comisión fiduciaria la paga el contratista.
• Colombia Compra Eficiente (Concepto C-1776 de 2025) recoge la diferencia: el anticipo sigue perteneciendo a la entidad hasta que se amortiza y debe invertirse en el contrato; el pago anticipado es parte del precio que se entrega por adelantado y pasa al patrimonio del contratista.

Para un dueño privado, la lección es clara: si va a entregar un anticipo importante, pacte para qué se usa, cómo se amortiza en cada acta, con qué garantía se respalda y, si el monto lo justifica, si se maneja en fiducia. La interventoría verifica la amortización en cada corte.

Qué tan maduro debe estar el diseño para cada modalidad

La ley exige a las entidades estatales contar con los estudios y diseños que permitan establecer la viabilidad del proyecto antes de abrir el proceso de selección de una obra (Ley 1474 de 2011, artículo 87, que modificó el numeral 12 del artículo 25 de la Ley 80 de 1993). En lo privado no existe esa obligación, pero la lógica es la misma: la modalidad debe corresponder al diseño que realmente existe, no al que se espera tener.

• Precio global: diseño arquitectónico y técnico completo, especificaciones cerradas y cantidades verificadas.
• Precios unitarios: diseño suficiente para definir la lista de ítems y sus especificaciones, aunque las cantidades finales dependan de la obra.
• Administración delegada: puede arrancar con menos diseño, pero necesita un presupuesto de referencia y un dueño con capacidad de decidir rápido.

Matriz de decisión para el propietario

Si su situación es…	Suele convenir…	Cuidado con…
Diseño completo, alcance estable, prioridad en certeza de costo	Precio global fijo	Cambios del dueño durante la obra; cada uno pide precio particular
Diseño definido pero cantidades inciertas (suelos, redes, demoliciones)	Precios unitarios, o mixto	Medición, precios desbalanceados y crecimiento de cantidades
Alcance que va a cambiar, urgencia o compras que el dueño quiere controlar	Administración delegada	Honorarios atados al costo, compras sin reglas y falta de presupuesto meta
Adecuación de oficinas o remodelación de un edificio existente	Depende del levantamiento previo; a menudo, mixto	Condiciones ocultas: antes de contratar, conviene un due diligence técnico

Checklist antes de firmar

• La modalidad elegida corresponde al nivel real del diseño.
• El contrato define qué ítems van a precio global y cuáles a precios unitarios, si es mixto.
• Hay procedimiento escrito para cambios: quién los pide, cómo se valoran y quién los aprueba.
• El AIU o los honorarios están discriminados y su contador revisó la base del IVA.
• El anticipo tiene destino, plan de amortización y garantía; y, si el monto lo justifica, fiducia.
• La forma de medición y los soportes de cada acta están definidos.
• La interventoría tiene alcance técnico, administrativo y contable acorde con la modalidad.

La modalidad decide qué se controla

Ninguna modalidad es mejor en abstracto. El precio global exige controlar el alcance; los precios unitarios, las cantidades; la administración delegada, cada peso. Elegir bien es saber qué riesgo quiere asumir el dueño y con qué control lo va a vigilar.

Altea hace interventoría técnica, administrativa y contable con control de cantidades, cambios y anticipos en cualquier modalidad. Ver también interventoría técnica, administrativa y contable y AIU en contratos de obra.

Agendar una revisión de la modalidad de su próximo contrato de obra: https://cal.com/altea · o formulario en alteaia.com.