Commissioning (Cx): fases, OPR y BOD paso a paso

En los pliegos de proyectos de oficinas, hoteles, parques industriales y edificios con certificación aparece cada vez más la sigla “Cx”. Es la abreviatura de commissioning, y en español se traduce a veces como comisionamiento. Si ya leyó la nota sobre commissioning en edificios sabe qué es y por qué importa. Esta nota es la versión de proceso: en qué fases se hace, qué significan las siglas y qué documentos debería ver el dueño en cada etapa.

Un aviso antes de empezar: en Colombia no hay una norma que obligue a hacer commissioning en un edificio privado. Su referencia técnica más usada es internacional (la ASHRAE Guideline 0 y el proceso que exige LEED). Por eso esta nota distingue entre lo que viene de esas guías, lo que exige la norma colombiana en temas cercanos y lo que es práctica de mercado.

Qué es Cx y qué no es

El commissioning es un proceso de aseguramiento de calidad que verifica que los sistemas del edificio (climatización, ventilación, iluminación, controles, agua caliente, energía, y otros que el dueño decida incluir) se diseñan, se instalan, se prueban y quedan funcionando según lo que el dueño necesita, y que el personal de operación sabe cómo manejarlos.

No es lo mismo que:

• El arranque del fabricante o del instalador. Encender un equipo y comprobar que no falla es parte de la obra. El Cx verifica que el sistema completo funcione como se pidió, en sus distintos modos de operación.
• Las pruebas del contratista. El contratista prueba su propio trabajo. El agente de Cx revisa esas pruebas y hace o presencia pruebas funcionales de los sistemas integrados.
• La interventoría. La interventoría vigila el contrato y la obra en general. El Cx se concentra en el desempeño de los sistemas. Pueden convivir y deben coordinarse.

Las siglas que va a ver

Sigla	Qué es	Quién la produce
OPR (Owner's Project Requirements)	Los requisitos del dueño: qué debe lograr el edificio en uso, confort, operación, mantenimiento, energía y agua.	El dueño, con apoyo del agente de Cx.
BOD (Basis of Design)	La base de diseño: cómo responde el diseño a los OPR, con supuestos, criterios y normas usadas.	Los diseñadores.
Plan de Cx	Alcance, sistemas incluidos, roles, cronograma de actividades y formatos.	El agente de Cx.
Issues log	Registro de hallazgos: qué se encontró, responsable y cierre.	El agente de Cx, con respuesta de cada responsable.
FPT (pruebas funcionales)	Pruebas del sistema en sus modos de operación, no solo de cada equipo.	Las ejecuta el contratista; las dirige o presencia el agente de Cx.

Las fases, paso a paso

1. Prediseño: escribir los OPR

Es la fase más barata y la que más se omite. Sin OPR, el Cx no tiene contra qué verificar. Un buen OPR responde preguntas concretas: horarios de ocupación, temperaturas y humedad objetivo, niveles de ruido, flexibilidad para cambios de distribución, metas de energía y agua, quién va a operar el edificio y con qué recursos.

2. Diseño: revisar la BOD y los planos contra los OPR

El agente de Cx revisa que el diseño responda a lo que el dueño pidió y que se pueda probar, operar y mantener: accesos a equipos, puntos de medición, secuencias de control escritas. Los comentarios quedan en el issues log y los diseñadores responden.

En esta fase también se escriben los requisitos de Cx dentro de las especificaciones de construcción. Si el contratista no sabe desde la licitación que tendrá que hacer pruebas funcionales, entregar formatos y asistir a capacitaciones, lo cobrará después como adicional.

3. Construcción: verificar instalación

• Revisión de las fichas técnicas (submittals) de los equipos frente a la BOD.
• Listas de verificación de instalación por equipo, diligenciadas por el contratista y revisadas en sitio.
• Seguimiento de los hallazgos del issues log hasta su cierre.

4. Pruebas funcionales

Con los sistemas instalados, se prueba que funcionen en sus distintos modos: arranque, operación normal, carga parcial, fallas, alarmas y emergencias. Aquí aparecen problemas que no se ven en una inspección visual: secuencias de control mal programadas, sensores mal ubicados, equipos que pelean entre sí.

Las pruebas de Cx no reemplazan los requisitos normativos. Por ejemplo, la instalación eléctrica necesita su propio proceso de cumplimiento del RETIE antes de energizar, como se explica en la nota sobre el dictamen RETIE. El Cx puede revisar que esa documentación exista, pero no la sustituye.

5. Entrega y operación

• Manual de sistemas y documentación final (planos récord, manuales de operación y mantenimiento).
• Capacitación del personal de operación, con registro de asistencia y temas.
• Informe final de Cx con los hallazgos cerrados y los que quedan abiertos.
• Cuando se pacta, una revisión en los primeros meses de operación para ajustar con el edificio ocupado.

Esta fase conecta directamente con la recepción de obra: un informe de Cx con hallazgos abiertos es información valiosa antes de firmar el recibo.

Cx, LEED y la Resolución 0194 de 2025

En LEED, el commissioning fundamental es un prerrequisito: sin él no hay certificación. El alcance exacto depende de la versión del sistema y del tipo de proyecto, y conviene confirmarlo con el consultor LEED. Ver interventoría y consultoría LEED en Colombia.

En Colombia, la Resolución 0194 de 2025 del Ministerio de Vivienda establece porcentajes mínimos y medidas de ahorro de agua y energía para edificaciones nuevas, y sustituye la Resolución 0549 de 2015. La resolución no exige commissioning. Pero si el proyecto declara unos ahorros en diseño, el Cx es una forma ordenada de verificar que los sistemas que producen ese ahorro quedaron instalados y funcionando como se diseñaron. Ver la nota sobre la Resolución 0194 de 2025.

Cuándo contratar al agente de Cx

La práctica de las guías internacionales es incorporarlo desde el prediseño, para que ayude a escribir los OPR. Si llega en construcción, todavía aporta, pero ya no puede corregir el diseño sin costo. Si llega solo a las pruebas finales, lo que hace es documentar problemas que ya están construidos.

Sobre la independencia: el agente de Cx informa al dueño. Si lo contrata el instalador de los sistemas que va a verificar, está revisando su propio trabajo. Es el mismo principio que separa la gerencia de la interventoría.

Cómo coordinarlo con la interventoría

• Defina por escrito qué sistemas cubre el Cx y cuáles quedan solo bajo la interventoría.
• Comparta un solo cronograma: las pruebas funcionales necesitan los sistemas terminados y la obra civil cerrada alrededor.
• Integre el issues log de Cx en el informe de la interventoría, para que el dueño vea un solo estado de pendientes.
• Acuerde quién verifica el cierre de cada hallazgo antes de aprobar el pago final del contratista de sistemas.

Checklist del dueño

• Existen OPR escritos y aprobados por usted.
• Los diseñadores entregaron una BOD que responde a los OPR.
• Las especificaciones de construcción incluyen las obligaciones de Cx del contratista.
• Hay un plan de Cx con sistemas, roles y cronograma.
• El issues log se actualiza y se revisa en los comités de obra.
• Las pruebas funcionales tienen formatos firmados y resultados.
• El personal de operación recibió capacitación registrada.
• El informe final de Cx está antes de firmar el recibo.

Un proceso, no un evento al final

El commissioning que se contrata a última hora sirve para hacer una lista de problemas. El que empieza con los requisitos del dueño sirve para evitarlos. La diferencia no está en la sigla, sino en cuándo se empieza.

Altea hace interventoría técnica, administrativa y contable con seguimiento de la entrega de sistemas y de los requisitos de certificación. Ver también commissioning en edificios y criterio, calidad de obra y cierre.

Agendar una revisión de su proyecto: https://cal.com/altea · o formulario en alteaia.com.